PRODUCTOS INMOBILIARIOS ANTICRISIS
Serie de 4 Newsletters
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Convierte el «location, location, location» en datos objetivos y en una amenidad sustentable para incrementar tu retorno sobre inversión.
  
Convierte el «location, location, location» en datos objetivos y en una amenidad sustentable para incrementar tu retorno sobre inversión.
 
La capacidad de medir objetivamente y mediante un índice el location, convierte a este concepto—que, en el mundo inmobiliario, aunque reiterativo es también ambiguo—en un activo de Environmental, Social and Governance (E.S.G.) y lo fusiona con el concepto de «amenidades» de los desarrollos inmobiliarios.
 
En la primera parte de este newsletter, apuntamos como la primera sorpresa para varios de nuestros clientes es saber que el location de un desarrollo inmobiliario es uno de los más fuertes componentes de sustentabilidad social y ambiental. El que los habitantes de una vivienda habiten una ciudad abierta, puedan ir caminando a sus destinos—escuelas, parques, equipamientos deportivos y de salud, etc—, que tengan proximidad a transporte público de alta gama—como las líneas del metro o los BRTs (macrobuses, metrobuses, etc) de las ciudades de México—, o que tengan a la mano centros de consumo, diversión y cultura, hacen que un desarrollo sea más sustentable1. Lo es, porque el transporte público y la movilidad no motorizada contamina menos, y porque el encuentro social crea una sociedad más tolerante y empática. La segunda sorpresa, es que hay nuevas pruebas de cómo el E.S.G. puede aumentar hasta un 10% el retorno del capital y con la #nuevasensibilidad, se espera que su relevancia aumente de forma más acelerada2.
 
Sara Bernow líder en Europa de inversiones sustentables de McKinsey Consulting, tiene evidencia de cómo el E.S.G. genera crecimiento financiero en una empresa. principalmente por tres aspectos. 1.-A diferencia de hace 5 años, los mercados de hoy —millenials y generación x,z— están dispuestos a pagar extra por consumir productos con valores ESG, y este premio se puede convertir en demanda después del COVID-19.  2.- La implementación de valores E.S.G. te permite atraer y retener talento de estas mismas generaciones a través de un trabajo con propósitos sociales y/o ecológicos. Este talento, aumenta la productividad 2% cada año, que se refleja en un crecimiento empresarial del 20% en un periodo de 10 años3. O dicho de otra manera, por un lado, en el sector inmobiliario, el producto define un estilo de vida, sustentable o no, por muchos años por venir. Por ejemplo, si adquieres el departamento equivocado, emitirás CO2 por toneladas debido al uso necesario de aire acondicionado. Por otra parte, como desarrollador, no tendrás a los mejores colaboradores si edificas productos poco sustentables o sin una E.S.G comunicable.
 
Gráfico generado con datos de la revista Forbes 17 Nov. 2018 
https://www.forbes.com/sites/georgkell/2018/07/11/the-remarkable-rise-of-esg/#1729e8681695

Pero es el tercer punto, tal vez, el de mayor impacto: el capital. Las estrategias E.S.G. permiten un mejor acceso al capital ya que permite aminorar los riesgos de que un negocio sea castigado por ONGs empoderadas por redes sociales. El capital también ingresa a través del mercado que busca estas características, o regulaciones siempre y cuando, estas estrategias puedan medirse objetivamente. Y ese es el mayor reto que las empresas que impulsan E.S.G. presentan. La buena noticia, es que, en el mundo inmobiliario, location, location, location, se puede traducir de manera simple y clara en E.S.G.
 
Diseñar propuestas ESG requiere data quality. Un ejemplo concreto del manejo de datos para diseñar ha sido el análisis que Estudio 3.14 llama “Ubicación geo-estratégica4” aplicado en el Sistema Metropolitano de Espacios Públicos de Jalisco (S.I.M.E.P.), que proporcionaba un índice automático de costo-beneficio para cualquier obra propuesta. S.I.M.E.P. aceleró la toma de decisiones en la ubicación de proyectos urbanos y fue premiado como mejor práctica urbana por ONU-HABITAT en 2016. Por su parte, en el sector privado, la Ubicación Geoestratégica ha beneficiado a varios desarrolladores y fondos de inversión, que han tomado decisiones con  data quality. Hemos convertido la Ubicación geoestratégica en indicadores E.S.G.
 
En esta segunda parte del newsletter, vemos como se puede fusionar el concepto de location E.S.G. con el de las Amenidades. En el proceso de comercialización, las amenidades suelen comunicarse como espacios atractivos y exclusivos dentro de la propiedad condominal. Sin embargo, como vimos, existen también amenidades de escala urbana, externas a la propiedad privada que, de hecho, serían incosteables para cualquier desarrollo de manera individual. En otras palabras, diferentes partes de la ciudad ofrecen diferentes amenidades y los lugares de la ciudad con mejores amenidades muchas veces están donde menos lo esperamos: lugares exclusivos, tienen poco acceso a la más alta calidad de frutas y verduras de producción local que se ofrecen en los tianguis y los mercados municipales, y la mayor densidad de transporte público, y por lo tanto menos tráfico, no está correlacionada con las zonas más caras de la ciudad. Reconocer un contexto urbano con data quality como en el anterior ejemplo ofrece oportunidades para generar ESG, enfocadas en sustentabilidad y en requerimientos post COVID-19.

A través de un análisis estadístico, es posible calificar una localización que puede ser más o menos compatibles con diferentes etapas de vida y también más o menos sustentable5. Está propuesta objetiva de ubicación basada en data quality, puede encontrar oportunidades de suelo de menor precio con altas amenidades urbanas, y puede ser customatizada para cada producto inmobiliario. Con esto, la selección de una ubicación se hace de manera objetiva y los datos se vuelven oro molido para el momento de la comercialización.
 
Utilizar un análisis de ubicación estratégica capitaliza, literalmente, a la ciudad, inserta E.S.G. en tu modelo de negocio para impulsar el crecimiento financiero basado en productos resilientes que te traen mejor capital, mejores colaboradores, y son compatibles con el mercado.
  
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1 Para abundar en la relación (ahora crítica por el covid-19) entre transporte público, densidad, sustentabilidad y post covid19, consultar el artículo “Acciones que el sector inmobiliario debe implementar en ciudades densas tras el COVID-19” En la revista Inmobiliare de Abril Mayo 2020  http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-119.pdf
2FORBES https://www.forbes.com/sites/georgkell/2018/07/11/the-remarkable-rise-of-esg/#cd4089816951
3Inside The Strategy Room podcast. Why ESG is here to stay.  https://podcasts.apple.com/mx/podcast/inside-the-strategy-room/id1422814215?i=1000470791965
4 Que más allá del concepto de “inteligencia de ubicación”, este se vuelve un agente activo y estratégico en el proceso de diseño.
54S pudo definir diferentes categorías de mercado según la etapa de vida de los usuarios; single adult, single youth, empty nesters, Familia 1 2 y 3, Single parent, entre otros. 
 
Imagen extraída de un proceso de co-diseño realizado por Estudio 3.14 en 2018. En el dibujo, un asistente al un taller (mercado meta de un producto inmobiliario), dibujó las amenidades de la ciudad que quieren y su cercanía radial. Vemos parques, plazas comerciales, unidades deportivas, hospitales, mercado, entre otros. Estas amenidades dibujadas, después fueron integradas en un análisis de ubicación geoestratégica para seleccionar zonas de la ciudad atractivas al mercado meta. Cabe mencionar que el producto inmobiliario generado con esta ubicación geoestratégica fue expuesto en en marzo en N.Y. en el congreso «Disruption Days» 

Sobre el Autor Estudio 3.14

Estudio 314 es un equipo de arquitectos, diseñadores, urbanistas, interioristas y sociólogos urbanos especializados en la arquitectura de las relaciones. Relacionamos personas, culturas, ideas y disciplinas para generar proyectos innovadores.

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