El valor de las propiedades cercanas a Torres de Alta Tensión se devalúa alrededor del 20%
Imagen. Proyecto de Plan Maestro en Zapopan por Estudio 3.14
Resumen
El tendido de líneas de alta tensión, produce alteraciones físicas, visuales y económicas en el contexto inmediato que afectan directa e indirectamente al entorno donde se localizan. Mediante la siguiente información se propone ejemplificar y demostrar los impactos anteriormente mencionados haciendo principal hincapié en las implicaciones económicas.
Un estudio realizado por la universidad de Oxford Brooks llegó a la conclusión de que una proximidad física y la presencia visual de Torres de Alta Tensión (TTAT) tienen un significativo impacto negativo. (Sims & Dent, 2005).
Se encontró que propiedades a menos de 100 metros de TTAT tienen a reducir su valor desde un 16 hasta un 20%.
De acuerdo con Sally Sims y Peter Dent (2005), tener la vista de una Torre de Alta Tensión (TAT) de frente es más perjudicial que tenerla en la parte trasera de un terreno (14.4% y 7.1% respectivamente).
Se pensaría que tener una vista de un lago o del campo atenuaría el impacto negativo de las TTAT, sin embargo, en estos casos, la afectación fue mayor que en los casos que no se contaba con una vista atractiva adicional. (Sims & Dent, 2005).
Esta afirmación también es sustentada por Daniel Arias, Agustín López y Gustavo Bautista (2021): “Los ambientes con poco valor ecológico y turístico sufren un impacto mucho menor frente a los cambios del entorno que aquellos ecosistemas considerados de alto valor medioambiental”.
De acuerdo con Sims y Dent (2005), una propiedad a 50 metros de una torre reduce su valor en un 19% en comparación con una casa alejada de una torre. Se observó que todos los efectos negativos relacionados con la proximidad de una torre de alta tensión, disminuyeron hasta ser insignificantes a partir de una distancia aproximada de 250 metros. A 300 metros el valor de la propiedad subió 1% sobre el precio promedio.
La Universidad de Illinois también afirma la existencia de una relación entre la reducción del valor de las propiedades inmobiliarias y la cercanía con líneas eléctricas. (Colwell, 1990).
Sin embargo, Peter F. Colwell (1990) observó que el efecto se reduce a través del tiempo. Una de las posibles hipótesis que propone para explicar esto, es el crecimiento de los árboles que terminan por ocultar parcialmente los cables. No obstante, se desconocen otras variables que puedan influir en remediar este efecto adverso, el tiempo por sí solo, no lo hace.
De acuerdo con las observaciones realizadas por Colwell (1990) el impacto en el precio por la cercanía de las torres desapareció en un promedio de 13 años a partir de que se observaron las torres para su estudio, no a partir del anuncio de su construcción o instalación.
El Asian Journal of Economics and Empirical Research también encontró que el porcentaje que se ve afectado en las propiedades cercanas a TTAT va desde el 18% hasta el 34.2% . Además, afirma que la las propiedades que se ven afectadas son las ubicadas a una distancia física de 300 metros de Cables de Alta Tensión (CAT) y TTAT (Mesthrige & Hewage, 2020).
Un estudio por la universidad de Éxeter, Reino Unido, exploró la percepción que se tiene respecto a las TTAT y las preferencias de diseño que predominan. A pesar de ser el diseño en “T” el más popular, las TTAT soterradas siguen siendo la opción más preferida. (Devine-Wright & Batel, 2012).
Según Devine-Wright y Batel (2012), la oposición a las TTAT no es nueva. En Estados Unidos, para 1950 ya habían dejado de relacionarse con progreso y se relacionaban con la merma de la calidad de vida, problemas de salud y seguridad, así como con la alteración del ambiente y del paisaje.
Este estudio observó que el impacto visual de las TTAT es una de las principales causas para que se tenga una percepción negativa de estas. A pesar de que los encuestados del estudio no estaban dispuestos a pagar por un nuevo diseño de una TAT o por soterrarla, la disposición a pagar por la segunda opción fue mayor, en especial por habitantes de locaciones rurales (Devine-Wright & Batel, 2012).
Esto puede interpretarse como un anhelo por recuperar el aspecto natural del paisaje de estas zonas. Puede suponerse también que, a partir de la propuesta de un diseño más atractivo para las personas, la percepción negativa que se tiene de las TTAT puede cambiar, sin embargo, en el estudio realizado por Devine-Wright y Batel (2012) no se comprobó que fuera el caso.
Un estudio realizado por la Revista de Investigación Inmobiliaria (Journal of Real Estate Research) encontró que los precios tienden a depreciarse entre en 5 y un 20% por tener una vista directa de una TAT.
En general, la reducción del precio ronda el 10%, subiendo hasta el 14% en las propiedades localizadas a alrededor de 15 metros de los CAT. Entre más bajo sea el precio de mercado menor es el porcentaje de depreciación (10-15%). Rosiers observó que las propiedades con precios más altos caen entre un 15 y un 20%, llegando incluso a un 23%. La vista directa de los CAT reduce los precios entre un 5 y un 10%, alcanzando hasta un 15%.
Sin embargo, Rosiers (2020) afirma que una vista directa de CAT o TTAT no necesariamente significa una depreciación del precio, tampoco su cercanía. Los beneficios pueden superar las desventajas haciendo incluso subir los precios entre un 7% y un 22%. (Rosiers, 2020).
Algunas de las ventajas que pueden subir el precio a pesar de las TTAT que menciona Rosiers (2022) son, mayores vistas (tener visibilidad de una TTCA suele implicar tener una gran vista) y mayor intimidad.
Respecto a las distancias, Rosiers menciona que no hay impacto significativo en el precio más allá de 150 metros.
Conclusión
Las TTAT generan un impacto físico y visual en las cercanías de su instalación ya que estas se relacionan con una merma de la calidad de vida, problemas de salud y seguridad, así como con la alteración del ambiente y del paisaje.
Los ambientes con poco valor ecológico y turístico sufren un impacto mucho menor frente a los cambios del entorno que aquellos ecosistemas considerados de alto valor medioambiental.
Un ejemplo pertinente son los habitantes de zonas rurales en Inglaterra están más dispuestos a pagar por soterrar las TTAT. Esto puede interpretarse como un anhelo por recuperar el aspecto natural del paisaje de estas zonas. Ademas de preferir TTAT soterradas a un nuevo diseño.
En términos económicos los precios de las zonas inmediatas tienden a depreciarse entre en 5 y un 20% por tener una vista directa de una TTAT. Propiedades a menos de 100 metros de TTAT tienen a reducir su valor desde un 16 hasta un 20%. En casos mas específicos el porcentaje que se ve afectado en las propiedades cercanas por hasta 300 m a TTAT va desde el 18% hasta el 34.2%.
Cabe destacar que entre más cara sea la zona, más porcentaje disminuye el precio de las propiedades cercanas a una TTAT (hasta 23%) ya que al tener una vista atractiva, las TTAT resultan más perjudiciales.
A su vez una propiedad cercana a una TAT puede ofrecer beneficios que sobrepasen los perjuicios, como: mayores vistas, mayor privacidad. Esto puede subir los precios entre un 7% y un 22%.
Se recomienda remover visualmente las TTAT o en caso de permanecer y seguir operando regularmente, que se ofrezcan beneficios adicionales lo suficientemente atractivos para el mercado como para sobrepasar los efectos negativos que puedan percibir los futuros compradores.
Referencias
Arias Aranda, D., López Sánchez, A., & Bautista Carrillo, G. (2021). Análisis del Impacto de las Torres de Alta Tensión en el Valor de las Propiedades en Entornos de Alto Valor Ecológico y Turismo Rural: El Caso del Valle de Lecrin (Granada, España).
Obtenido de International Journal of Business:
http://dinoalastorres.org/descargas/analisis_del_impacto_de_las_torres.pdf
Colwell, P. F. (1990). Power Lines and Land Value. Obtenido de Journal os Real Estate
Research: https://www.researchgate.net/publication/5142365_Power_Lines_and_Land_Value
Devine-Wright, P., & Batel, S. (2012). Explaining public preferences for high voltage pylon designs: An empirical study
of perceived fit in a rural landscape. Obtenido de University of Exeter.
Mesthrige Jayantha, W., & Hewage Udara Willhelm Abeydeera, L. (2020). Effects of High-Voltage Overhead Power Lines (HVOPLs) on Residential Property Prices. Asian Journal of Economics and Empirical Research.
Obtenido de:
https://www.researchgate.net/publication/341824420_Effects_of_High-Voltage_Overhead_Power_Lines_H VOPLs_on_Residential_Property_Prices
Rosiers, F. (2020). Power Lines, Visual Encumbrance and House Values: A Microspatial Approach to Impact Measurement.
Obtenido de Laval University: https://doi.org/10.1080/10835547.2002.12091082
Sims, S., & Dent, P. (2005). High-voltage Overhead Power Lines and Property Values: A Residential Study in the UK.
Obtenido de Oxford Brookes University.
